Apartamento · Alto Prado

Observaciones / limitaciones

• Venta: 2 aviso(s) del mismo inmueble (republicado por varios agentes) se colapsaron a una observación para no inflar el valor.
• Sector definido por CERCANÍA (desde 1.2 km, ampliable hasta 2.5 km de las coordenadas del inmueble si hace falta para la muestra); se incluyen avisos mal etiquetados de barrio que sí están en el sector.
• Comparables de venta: criterio aplicado → ≤2.5 km · sin exigir piscina/gimnasio.
• Comparables de venta: se aflojaron criterios para acercarse a la muestra objetivo (10); la homogenización ajusta precio por sector y antigüedad.
• Comparables de venta: 2 descartados por antigüedad / obra nueva.
• Comparables de venta: 5 descartados por diferencia de baños > 1 respecto al sujeto (2); otro tipo de producto.
• Comparables de venta: 8 descartados por no tener ascensor (el sujeto sí tiene).
• Comparables de arriendo: criterio aplicado → otros barrios (el índice de sector homogeniza el nivel de precio).
• Comparables de arriendo: se aflojaron criterios para acercarse a la muestra objetivo (10); la homogenización ajusta precio por sector y antigüedad.
• Comparables de arriendo: incluye inmuebles de otros barrios (referencial); el nivel de precio se homogeniza con el índice de sector.
• Comparables de arriendo: 1 descartados por antigüedad / obra nueva.
• Comparables de arriendo: 12 descartados por diferencia de baños > 1 respecto al sujeto (2); otro tipo de producto.
• 6 comparable(s) sin antigüedad publicada: se supuso una antigüedad típica de mercado (~20 años) para depreciar el inmueble del sujeto (47 años) frente a ellos (Fitto-Corvini).
• Comparables de venta: 3 excluido(s) por precio fuera de la norma del sector (sobreprecio o subprecio atípico respecto a la mediana homogenizada).
• CV de venta = 8.28% > 7,5% (Res. 620/2008, Art. 11): la muestra no es homogénea; se adopta la MEDIA ponderada del conjunto depurado como valor más probable (referencial) y se recomienda reforzar el número de comparables.
• Comparables de arriendo: 3 excluido(s) por precio fuera de la norma del sector (sobreprecio o subprecio atípico respecto a la mediana homogenizada).
• CV de arriendo = 12.26% > 7,5% (Res. 620/2008, Art. 11): la muestra no es homogénea; se adopta la MEDIA ponderada del conjunto depurado como valor más probable (referencial) y se recomienda reforzar el número de comparables.
• Depreciación Fitto-Corvini para estado 2: coeficientes parciales del spec; completar con la Resolución 620/2008 antes de uso oficial.