Apartamento · Alto Prado

Observaciones / limitaciones

• FincaRaíz: comparables tomados del barrio «Altos del prado», zona Riomar (mismo sector del inmueble), no de toda la ciudad.
• Venta: 2 aviso(s) del mismo inmueble (republicado por varios agentes) se colapsaron a una observación para no inflar el valor.
• Arriendo: 1 aviso(s) del mismo inmueble se colapsaron a una observación.
• Sector definido por CERCANÍA (desde 1.2 km, ampliable hasta 2.5 km de las coordenadas del inmueble si hace falta para la muestra); se incluyen avisos mal etiquetados de barrio que sí están en el sector.
• Comparables de venta: criterio aplicado → ≤1.8 km · ±25 m² · habitaciones ±1 · edad flexible.
• Comparables de venta: se aflojaron criterios para acercarse a la muestra objetivo (10); la homogenización ajusta precio por sector y antigüedad.
• Comparables de venta: 3 descartados por antigüedad / obra nueva.
• Comparables de venta: 5 descartados por diferencia de baños > 1 respecto al sujeto (2); otro tipo de producto.
• Comparables de venta: 6 descartados por no tener ascensor (el sujeto sí tiene).
• Comparables de arriendo: se relajó el requisito de ascensor para alcanzar el mínimo (5); verificar manualmente la comparabilidad.
• Comparables de arriendo: criterio aplicado → ≤2.5 km · ±25 m².
• Comparables de arriendo: se aflojaron criterios para acercarse a la muestra objetivo (10); la homogenización ajusta precio por sector y antigüedad.
• Comparables de arriendo: 1 descartados por antigüedad / obra nueva.
• Comparables de arriendo: 7 descartados por diferencia de baños > 1 respecto al sujeto (2); otro tipo de producto.
• Comparables de arriendo: 5 descartados por no tener ascensor (el sujeto sí tiene).
• 6 comparable(s) sin antigüedad publicada: se supuso una antigüedad típica de mercado (~20 años) para depreciar el inmueble del sujeto (47 años) frente a ellos (Fitto-Corvini).
• Comparables de venta: 1 excluido(s) por precio fuera de la norma del sector (sobreprecio o subprecio atípico respecto a la mediana homogenizada).
• Venta: el valor adoptado se ancló a la MEDIANA de precio/m² del sector (nivel típico del barrio); la homogenización por antigüedad lo situaba por debajo de ese nivel.
• CV de venta = 12.77% > 7,5% (Res. 620/2008, Art. 11): la muestra no es homogénea; se adopta la MEDIA ponderada del conjunto depurado como valor más probable (referencial) y se recomienda reforzar el número de comparables.