Apartamento · Riomar

Carrera 59 No. 84 - 179 · Matrícula — · Barranquilla · 5/07/2026, 10:56 p. m.

Nuevo ACM

Valor comercial de venta

$ 0

TRESCIENTOS VEINTIUNO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y UNO PESOS MONEDA CORRIENTE

Canon mensual de arriendo

$ 0

TRES MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS VEINTIUNO PESOS MONEDA CORRIENTE

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Inmueble

APARTAMENTO · 80 m²

Barrio · Estrato

Riomar · 5

Cap rate mensual

1,016 %

Período de mercadeo

6 a 9 meses

Precio recomendado

Estrategia de venta a partir del valor de mercado del ACM.

Precio de mercado (valor adoptado): $ 321.839.081
Promedio /m² ACM: $ 4.022.989
Precio máximo (−2 %): $ 315.402.299
Por debajo (−10 %): $ 32.183.908

Precio ideal

$ 289.655.173

Precio de venta recomendado — valor de mercado menos 10 %.

Venta · precio/m²

Arriendo · precio/m²

Comparables de venta

11 ofertas · CV 11,2%

Portal	Barrio	Área m²	Precio	Precio/m²	Hab	Baños	Enlace
fincaraiz	Riomar	75	$ 320.000.000	$ 4.266.667	2	3
fincaraiz	San vicente	87	$ 350.000.000	$ 4.022.989	3	3

Metodología y conciliación

Método de avalúo	Valor estimado
Comparación de mercado	$ 321.839.081
Capitalización de rentas	$ 490.428.120
Costo de reposición	$ 248.126.320
Valor comercial adoptado	$ 321.839.081

Método principal: Método de comparación o de mercado (Res. 620/2008, Art. 1). Para inmueble en propiedad horizontal con datos de mercado, gobierna el valor adoptado; el costo de reposición y la capitalización de rentas se usan como contraste.

Criterios estadísticos

Coef. de variación (venta)11,2%Dispersa

Observaciones / limitaciones

FincaRaíz: comparables tomados del barrio «Altos del prado», zona Riomar (mismo sector del inmueble), no de toda la ciudad.
Venta: 2 aviso(s) del mismo inmueble (republicado por varios agentes) se colapsaron a una observación para no inflar el valor.
Arriendo: 2 aviso(s) del mismo inmueble se colapsaron a una observación.
Sector definido por CERCANÍA (desde 1.2 km, ampliable hasta 2.5 km de las coordenadas del inmueble si hace falta para la muestra); se incluyen avisos mal etiquetados de barrio que sí están en el sector.
Comparables de venta: criterio aplicado → ≤1.8 km · ±25 m² · habitaciones ±1 · edad flexible.
Comparables de venta: se aflojaron criterios para acercarse a la muestra objetivo (10); la homogenización ajusta precio por sector y antigüedad.
Comparables de venta: 3 descartados por antigüedad / obra nueva.
Comparables de venta: 12 descartados por diferencia de baños > 1 respecto al sujeto (2); otro tipo de producto.
Comparables de venta: 10 descartados por no tener ascensor (el sujeto sí tiene).
Comparables de arriendo: criterio aplicado → ≤1.8 km · ±25 m² · habitaciones ±1 · edad flexible.
Comparables de arriendo: se aflojaron criterios para acercarse a la muestra objetivo (10); la homogenización ajusta precio por sector y antigüedad.
Comparables de arriendo: 5 descartados por antigüedad / obra nueva.
Comparables de arriendo: 4 descartados por diferencia de baños > 1 respecto al sujeto (2); otro tipo de producto.
Comparables de arriendo: 4 descartados por no tener ascensor (el sujeto sí tiene).
26 comparable(s) sin antigüedad publicada: se supuso una antigüedad típica de mercado (~20 años) para depreciar el inmueble del sujeto (35 años) frente a ellos (Fitto-Corvini).
Comparables de venta: 7 excluido(s) por precio fuera de la norma del sector (sobreprecio o subprecio atípico respecto a la mediana homogenizada).
Venta: el valor adoptado se ancló a la MEDIANA de precio/m² del sector (nivel típico del barrio); la homogenización por antigüedad lo situaba por debajo de ese nivel.
CV de venta = 11.19% > 7,5% (Res. 620/2008, Art. 11): la muestra no es homogénea; se adopta la MEDIA ponderada del conjunto depurado como valor más probable (referencial) y se recomienda reforzar el número de comparables.
Comparables de arriendo: 10 excluido(s) por precio fuera de la norma del sector (sobreprecio o subprecio atípico respecto a la mediana homogenizada).

Comparables de arriendo

14 ofertas · CV 17,5%

Portal	Barrio	Área m²	Canon/mes	Precio/m²	Hab	Baños
fincaraiz	Altos del prado	75	$ 3.200.000	$ 42.667	2	2
fincaraiz	Riomar	58	$ 2.200.000	$ 37.931	2	2
fincaraiz	Altos del prado	65	$ 2.000.000	$ 30.769	2	2
fincaraiz	Altos del prado	57	$ 1.800.000	$ 31.579	1	1
fincaraiz	Altos del prado	70	$ 2.600.000	$ 37.143	2	2
fincaraiz	Rio Alto	85	$ 3.200.000	$ 37.647	3	2
fincaraiz	Villa country	62	$ 2.004.000	$ 32.323	2	2
fincaraiz	Nuevo horizonte	58	$ 2.600.000	$ 44.828	2	2
metrocuadrado	Riomar	82	$ 2.500.000	$ 30.488	3	2
metrocuadrado	Riomar	68	$ 2.300.000	$ 33.824	2	2
metrocuadrado	Riomar	85	$ 3.500.000	$ 41.003	3	2
metrocuadrado	Riomar	58	$ 2.800.000	$ 48.276	2	2
metrocuadrado	Riomar	90	$ 3.200.000	$ 35.556	2	3
metrocuadrado	Riomar	92	$ 3.700.000	$ 40.217	3	3
properati	Ríomar	70	$ 2.700.000	$ 38.571	3	2

Coef. de variación (arriendo)17,5%Dispersa

Confianza (venta)media

Confianza (arriendo)media

Intervalo 95% (venta)$ 3.654.450 – $ 4.248.485

Intervalo 95% (arriendo)$ 36.739 – $ 44.999

Precio/m² mercado (venta)$ 4.022.989

Precio/m²·mes (arriendo)$ 40.869

Cap rate anual12,19 %

Tasa de capitalización ref.8,00 %

Composición terreno / construcción23% / 77%

Índice de sectordatos(24/35)

Fuentes consultadas

fincaraiz· 7properati· 1ciencuadras· 1metrocuadrado· 2

Valor comercial por m² de área privada: 4,022,989 COP/m² sobre 80.00 m². Muestra de venta no homogénea (CV > 7,5%) según el criterio del Art. 11 de la Res. 620/2008 (asimetría 0.417). Valor expresado por m² de área privada conforme a los Arts. 10 y 18 (PH).

Vigencia: 12 meses desde la fecha del estudio (vigencia usual del avalúo comercial).

Base legal

Decreto 1420 de 1998 (compilado en Decreto 1170 de 2015), Arts. 3 y 25.
Resolución IGAC 620 de 2008, Arts. 1–4 (métodos), 10 y 18 (PH / área privada), 11 (estadística).
Ley 1673 de 2013 y Decreto 556 de 2014 (profesión del avaluador; Registro Abierto de Avaluadores).
Procedimiento IGAC PC-VAL-03 (Resolución 1040 de 2023).

Este documento es un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) de carácter REFERENCIAL, elaborado siguiendo la metodología de la Resolución IGAC 620 de 2008. No constituye un avalúo comercial con validez legal: conforme a la Ley 1673 de 2013, un avalúo formal debe ser elaborado y suscrito por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) en la categoría de inmuebles urbanos, o por una persona registrada ante la respectiva Lonja de Propiedad Raíz (Decreto 1420 de 1998, Art. 3).

CV de arriendo = 17.5% > 7,5% (Res. 620/2008, Art. 11): la muestra no es homogénea; se adopta la MEDIA ponderada del conjunto depurado como valor más probable (referencial) y se recomienda reforzar el número de comparables.

Cap rate mensual 1.016% fuera del rango sano (0.3%-0.9%); revisar comparables.